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好政策为何被反对:长沙暂停全装修项目价格备案幕后

2018-10-01 08:01:12来源:中国房地产网

全装修政策,注定成了2018年长沙楼市的最大热点,没有之一。

中房报记者 赵春林丨长沙报道
全装修政策,注定成了2018年长沙楼市的最大热点,没有之一。
9月28日下午,长沙市住建委就全装修政策通过地方媒体进行解读,再次引发社会关注。此次政策解读被当地业界和舆论界视为“安抚”一些楼盘业主。
今年3月长沙颁布的全装修政策,为何在当地引发如此之大的反响甚至几乎是一边倒地引来反对声音?长沙的全装修政策是否已经或即将取消?长沙市住建委在《市长信箱》回应称,该委未制定任何取消全装修的政策,也未收到任何上级取消全装修的政策文件。
不过,中国房地产报记者从长沙市多个信源得以证实,长沙全装修政策已经引起湖南省委、省政府、长沙市委、市政府领导的高度关注,长沙的全装修项目价格备案工作,自7月中下旬以来已暂停。
掏腰包的购房人群起维护权利
和国内外一些城市的初衷一样,长沙推进全装修的最初出发点是为了环保,为了减少污染和邻里纠纷。根据长沙市住建委测算,长沙推行全装修建设后,每年可减少装修垃圾约24万吨。
今年3月15日,长沙市对各行政区全装修交付比例作出了明确规定:市内五区新供地的商品住宅项目,采用全装修建设交付的比例不低于70%;望城区、长沙县、浏阳市、宁乡市新供地的商品住宅项目,采用全装修建设交付的比例不低于30%。
这个70%的比例,使本已渐入平稳的长沙楼市,瞬间掀起波澜。长沙购房者一是担心未来买不到毛坯房,二是忧虑虚高的精装修价格会变相加重购房负担,购房恐慌情绪迅即蔓延开来。
在当时的楼市房源恐慌、购房者几乎没有议价权和更多选择权的氛围下,长沙原本一些从未做过精装修的楼盘,纷纷将“毛坯”销售项目改为“精装修”。有的楼盘将原本定为1800元/平方米的装修标准,一夜之间提高到了2500元/平方米左右。随后,不少全装修楼盘将装修价格定在了接近2500元/平方米的标准甚至更高,部分开发商趁机通过全装修把因限价损失的利润赚回来。
除了被认为的“激进”的比例外,全装修价格问题也进一步暴露了出来。当时的政策并没有规定全装修交付房源的最高限价标准,存在一定的漏洞和隐患。地处长沙市望城区的新华联梦想城项目随即广而告之,即将全面推行精装修,装修成本约4000元/平方米。言下之意,其精装修价格约为毛坯房价的六成多。
6月7日,长沙市住建委、发改委联合印发《长沙市新建商品住宅全装修建设实施细则》,限定“双限地”的全装修房源装修价格不得超过2500元/平方米。
然而,由于在制定政策和政策实施中,出现了政策太激进、措施不到位、相互推诿的情况,消费者对全装修质量和性价比大为不满,质疑地方政府部门在限毛坯房价的情况下,配合部分房企通过虚高的精装修价格变相涨房价,极大地加重了购房者的负担。
有的楼盘精装不公示价格明细,2300元/平方米的精装修价格,连走廊也刷白墙;有的项目全装修财务费用被指数据明显错误而拒绝更正。除了一些看房者对楼盘装修质量大摇其头之外,装修价格更让购房者担忧。购房者认为不少楼盘的精装价格虚高,甚至有业内人士也称部分楼盘的精装修成本不会超过1000元/平方米。
自此,全装修政策以及维权,成了今年以来长沙楼市持续已久的热门话题。购房者除了到省、市政府办公所在地和楼盘现场维权,投诉咨询信件更是占据了长沙市政府门户网站《市长信箱》的大量位置。
“质量担忧、价格与价值严重不符,是长沙全装修政策实施中的主要问题。”有购房者表示,长沙推进全装修最初的出发点是好的,但实施过程中被开发商串通个别政府部门,成了变相涨房价的利器。
据市民反映,长沙全装修政策出台后,面对购房者维权,相关部门对精装修监管备案环节走形式主义,关心不够。当购房者要求公开精装修详细造价清单时,有关方面以属于商业秘密为由,认为没有公开的义务。当维权四起时,当地政府相关部门相互推诿,声称开发商应负全装修建设的主体责任,第三方造价机构应负法律责任。
房企无所适从
全装修政策引发的矛盾集中爆发后,长沙的楼市维权事件不断上演,信访问题日益突出,给地方社会稳定带来了较大压力,也引起了湖南省委主要领导的高度重视。
7月中旬,湖南省委主要领导作出重要批示指出,长沙市推进全装修可以提倡,但不是“必须”,不(应就比例)作硬性规定,要求(长沙市)政府要真正站在广大人民群众一边,把总书记提出的坚持以人民为中心的发展思想融入到各项实际工作之中。
对此,长沙市开始传出即将对激进的全装修政策进行调整的消息。
7月18日左右,一份未经证实、未盖公章的文字材料迅速流传开来。该材料的主要内容是:
(一)由市发改委、市住建委具体负责,从7月18日起停止办理商品住宅开发项目全装修价格备案手续。加强价格管控,商品住宅“一房一价”的监制价格与公示价格必须一致,网签价格不得高于监制价格和公示价格。未办理商品住宅全装修价格备案手续的,一律不得对外销售全装修商品住宅。
(二)由市国土局具体负责落实,从7月18日起挂牌出让的商品住宅用地不再在出让条件中明确全装修建设的挂牌要求。对7月18日之前已挂牌出让或已上网公告的商品住宅用地,如果土地出让条件中明确了全装修挂牌条件的,原则上由市国土局负责协调相关开发企业修改土地出让合同,不再按全装修住宅建设销售。
(三)由市住建委牵头,相关部门配合,妥善处理遗留问题。一是7月18日以前已进行全装修价格备案的,可按原政策执行;二是7月18日以前已入窗进行全装修设计审査备案的,原则上不得再建设销售全装修商品住宅,对确实发生了全装修工程材料采购等款项的,考虑降低企业损失和违约风险,由开发企业提供佐证材料,经市住建委严格审査把关后,可按原政策执行。严格执法检查,坚决打击房地产市场捆绑销售、变相涨价等行为。
彼时,对于上述文字材料的传闻,长沙市住建委相关人士既未承认,也未公开辟谣,只是表示该市将进一步优化、细化和完善全装修政策,对全装修政策实施效果进行评估。调研评估期间暂缓全装修价格备案手续办理。待调研评估形成意见后,再行完善处理长沙市全装修的相关事宜,并进一步规范操作程序。
该人士强调,推进新建商品住宅全装修建设交付符合国家文件精神和要求,现阶段不会完全停止全装修项目的备案审批,但不排除近期可能会出台更加细化的各流程严格监管举措。
长沙市政府部门相关人士则向中国房地产报记者证实,(此项落实暂停手续的有关政策措施)印象中在推进。
在政府部门暂停全装修项目的价格备案之后,8月上旬,当地部分开发商更多出于运营管控等方面的综合考虑,开始将楼盘主动由全装修调整为毛坯销售,立即吸引了众多买房置业人群。
面对全装修改毛坯销售的疑问,有楼盘置业顾问直言不讳:“主要还是全装修房在长沙房地产市场的认可度不高,总体上不受待见。”根据记者了解,在上半年楼市如此供不应求的热度下,长沙也很少有精装楼盘开盘就卖完。
“长沙这个全装修政策,从制定到实施,都确实存在不少需要检讨的地方,不光是购房者与房企、政府部门之间出现了矛盾冲突,也让部分开发商无所适从。”长沙当地一位不愿具名的房企负责人向中国房地产报记者坦言,像恒大、万科、运达等之前在长沙精装修住宅做得比较早也比较好的项目,把精装修成本算进房价赠送给购房者,受到了部分购房群体的欢迎,现在遭遇整个全装修政策维权的大环境之下,长沙市场倒被动了。
利益冲突是主因
长沙市政府部门虽然并未主动证实或澄清全装修政策是否暂停,但“暂停全装修项目备案审批”的传言,又引起了长沙部分已购房业主的恐慌。
8月份以来,来自时代地产、新城控股、万润地产、合能地产等开发商旗下的一些全装修楼盘业主向相关部门表达诉求,担心成为全装修政策朝令夕改的利益受损者。
8月15日,湖南省委常委、长沙市委书记胡衡华在赴长沙市住建委调研促进房地产市场平稳健康发展工作时强调,要坚决遏制房价上涨,坚定不移地促进长沙房地产市场平稳健康发展,同时持续严格市场监管,深入推进专项整治行动,规范二手房、精装修等管理。
“长沙当时推出全装修政策的时机不妥,导致动机受疑,加上在价格管控方面,离省委、省政府、市委、市政府和老百姓的要求与期待差距较大。”有当地政府部门工作人员感慨,现在是个别政府部门已被老百姓质疑为“被动地被开发商变相地绑定在了一起”。
由于政策措施考虑欠周到,且出现问题后,有关方面的信息不透明,不仅没及时采取有力措施,还在购房者和房企之间表现出推诿、暧昧的态度,导致问题越来越多。
一方面,购房人情绪得不到安抚,另一方面,一些楼盘对通过高价精装修变相涨房价抱有期待,捂盘惜售或故意拖延开工上市时间,严重扰乱了当地的房地产市场秩序。
有购房者表示,与个人装修相比,房企本身有批量装修的利润和采购议价优势,可以不反对捆绑精装修,但精装修应通过实施分类指导价,遵循市场自愿原则,应价质相符,价格与价值应对等,定价不应太过分。
“其实,绝大部分购房者维权和信访还是很理性,主要还是购房者对开发商精装修质量和价格存在疑虑。”有当地政府部门人士分析后认为,政府部门和开发商均应正视购房者的疑虑和合理诉求,加强与购房者之间的相互沟通交流,把政府部门自身的严格监管的主体责任落到实处,避免出现信访问题和事态的进一步扩大尤其是群体事件和大规模冲突的出现。
据长沙市住建委近日公开回应称,该委未制定任何取消全装修的政策,也未收到任何上级取消全装修的政策文件。并明确,长沙市内五区的全装修比例70%只是目标值,将形成逐步推广的过程和态势。同时,长沙全装修政策将构建市场竞争、主体责任、行政监管相结合的管理体系,对全装修质量、价格、销售等进行重点管控,着力提升全装修工艺工法、实体质量和“性价比”。
长沙的全装修政策何去何从,正在考验着地方政府部门的执政能力和政治站位。

关键词:长沙 全装修

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