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两基石投资者护航 “亚健康”美的置业上市

2018-09-29 17:49:26来源:中国房地产网

硬币的另一面,追逐规模扩张的美的置业,在史上最严的楼市调控政策背景下,遭遇净利润下滑、净负债率高企以及现金流为负数的尴尬。

■中房报记者 梁笑梅 北京报道
又一家内房股即将登陆港交所。
9月27日,美的置业控股有限公司(以下简称“美的置业”),宣布上市计划,将于9月28日至10月4日在香港公开发售。初步拟发售股份总数的10%,即1.8亿股股份,每股作价17~21.50港元。以此计算,此番美的置业募资额在30.6亿~38.7亿港元。
4个月前,美的置业向港交所递交IPO招股书。颇引人注目的是,美的置业惊人的销售额增速,2015~2017年,销售额分别达到111亿元、206亿元、507亿元,复合年增长率约113.7%。
硬币的另一面,追逐规模扩张的美的置业,在史上最严的楼市调控政策背景下,遭遇净利润下滑、净负债率高企以及现金流为负数的尴尬。
2018年半年报数据显示,美的置业上半年净负债率高达118%,净利润下滑48%。
严峻的资金形势,迫使其必须寻找疏解的途径。赴港IPO,成为美的置业未来能否生存的关键一战。
此番上市并不为人看好。据了解,此番美的置业引入两名基石投资者护航上市。雅戈尔集团和佛山市叶盛投资有限公司分别认购1.48亿美元和3000万美元,按中间价计算,相当于将认购约40.25%发售股份。
“三座大山”负重上市
作为美的创始人何享健家族电器之外的又一重要业务,美的置业集团成立于2004年,从最初踏足珠三角至今,其房地产业务已拓展至全国。目前,已在全国34个城市累计开发117个物业项目。
一直以来,美的置业不断扩张自己的版图。对于美的置业的布局,其执行董事兼总裁郝恒乐曾声称到2020年销售额要达到1000亿元。
快速扩张带来了巨大的资金渴求,拓展融资渠道成为美的置业赴港上市的主要动力。
“美的置业是以智慧物业地产为核心,大数据服务业支撑,符合未来发展方向。”一位金融行业分析师告诉中国房地产报记者。
另一位财经评论员表示,美的本身有实体产业的母公司做支持,物业开发方面可以植入很多概念,尤其是社区服务等概念。其可以利用美的集团的科技类业务,进而在当前包括现房销售和精装修住房方面有更大的优势。
不过,美的置业上市面临着“三座大山”,包括净利润下滑、净负债率高企、现金流为负。
据中报显示,2018年上半年,美的置业营业收入65.6亿元,同比增长12.22%,去年同期增长速度是42.27%。此外,其上半年营业利润为4.34亿元,同比暴跌48.13%;利润总额5.6亿元,同比下降32.9%;净利润3.28亿元,同比下降50.4%。
对于净利大幅度下滑,美的置业解释称,上半年有一批项目进行了土地增值税清算,且本期清算的项目土地增值税税率偏高所致。
一位房企高管直言,大部分房企利润和净利润都在大幅增长之际,美的置业营业收入和利润却在下降。有两个问题值得考究,为何前年实现的销售在今年实现营业收入确认?利润得到确认之后为何还下滑这么多?
此外,美的置业的资产负债率也在不断增长。数据显示,2015~2017年,美的置业资产负债率分别达到95.94%、94.65%、89.23%,净负债率分别为622%、625%、118.9%。可供参考的是,2017年上市房企整体平均净负债率为79.43%。
值得注意的是,2017年净负债的猛降源于股东注资。2017年12月,美的置业控股方美的发展、美恒有限公司与美域有限公司向美的置业注资60亿元。
净负债率高企,现金流不容乐观,借款总额持续上升,美的置业的体质可称之为“亚健康”。2015年~2017年,美的置业经营现金流量净额分别为-55.54亿元、-73.57亿元和-57.74亿元,借款总额分别为114.53亿元、243.59亿元、382.55亿元,三年来持续高涨。今年上半年则达到435.79亿元。
“这与上市前不断融资、拿地以便不断做大企业规模有关。”分析人士指出。
大股东“依附症”
寻求上市成为高杠杆扩张下的“出口”,更大的挑战还在于美的置业重仓城市的市场状况不容乐观。
美的置业的土地储备主要集中在二三四线城市。例如,美的置业在华南大本营聚焦于三四线城市,在西南地区曾深耕贵阳,即便是杀入新一线成都,也几乎都是非核心区域。
安居客首席分析师张波认为,国家目前调控房价的政策,已经由遏制房价过快上涨,转变为遏制房价上涨。此前高价拿地的房企,将受到比较明显的挑战,类似美的置业等房企的去化会受到直接的影响。
一位业内人士则直言,之前三四线城市楼市的火热,原因在于中央棚改政策的支撑,特别是国家开发银行等金融机构对棚改的资金支持力度。7月,住建部明确提出棚户区改造不搞“一刀切”,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式。
三四线城市的楼市走势不太乐观。而为了扩大规模,美的置业并未停止拿地步伐。根据资料显示,2018年前8月,美的置业先后在沈阳、佛山、大理拿下多宗高溢价地块,累计拿地金额突破170亿元。
“美的置业的风险防范,主要体现在既有项目的去化和新融资渠道的开拓上。”一位行业内人士表示。
此外,和行业龙头碧桂园一样,擅长高周转打法的美的置业暴露出来的问题多多。美的置业在佛山的多个楼盘存在“双合同”规避限价政策的违规销售现象。就在几天前,佛山南海房地产专项检查,由于在销售过程中存在不规范行为,美的置业旗下美的翰湖苑项目被通报。
值得关注的是,美的置业与控股股东及关联方之间金额巨大的非经营性往来款。
从其他应收款项分部账目金额来看,美的置业2015~2016年应收关联方账款金额为11.1亿元和18.6亿元,但到2017年,这一金额猛增至59.2亿元,相当于公司同期公司主营业务收入的1/3。另外,美的置业还从控股股东及关联方取得了借款,2017年高达28.6亿元。
如此明显的“注资”行为,难免让人对美的置业内部资金空虚问题产生一定遐想。
此前,与控股股东及关联方之间的互动扮演了降低美的置业负债率的重要角色。 为了规避内部融资安排、关联交易引发的利益输送,美的置业董事会已经确认在上市前后清理完毕与控股股东及关联方之间的非经营性往来款项。但上市之后,“断奶”的美的置业面临重重考验。
对美的置业来说,迈向资本市场是一个新的开始。但上市募集的资金对于负债高企的美的置业而言,或只是杯水车薪。
易居研究院研究总监严跃进分析指出,“对于美的置业来说,一方面要对三四线城市的投资有所敬畏。另一方面也需要积极研究新的业务模式。”
在新的赛道上,美的置业还有很长的路要走。

关键词:美的置业

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