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500亿元!北京第三批次供地收官,中海成最大赢家

中国房地产网

2022-09-23 19:24

从拍地情况来看,市场信心正在逐步恢复,房企对北京市场仍然持长期看好态度。

从拍地情况来看,市场信心正在逐步恢复,房企对北京市场仍然持长期看好态度。

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彭红侠/发自北京



9月23日15时,随着工作人员最后一声槌响,北京第三批集中供地落下帷幕。




北京第三批集中供地揽金500.295亿元,共推出18宗土地,现场竞拍8宗,10宗以底价成交。此次集中供地总用地面积约74.8万平方米,建筑规模超148万平方米。




“北京第三批次供地溢价率6.06%,相较于第一轮集中供地的4.46%、第二轮供地的5.35%,本轮土地拍卖溢价率达到最高值。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示,相较于举行第三轮集中供地的杭州、青岛、厦门等城市,北京本轮土地拍卖溢价率也处于领先地位。




报名房企方面,此次超过20家开发商和联合体参与竞拍,既有华润、中海、金茂、保利等央企,也有北京城建、首开等本土国企,以及持续深耕北京的绿城等企业。




此次竞拍中,中海势头很足,上午场接连斩获北京海淀永丰两宗热门地块,纷纷触及地价上限,下午场次猛攻拿下北京丰台大红门0004地块。首开不遑多让,将大热的北京丰台区造甲村地块收入囊中;建发则低调拿下北京丰台槐新旧改地块和昌平生命科学园地块。




值得注意的是,北京第三轮供地中华润及联合体报名7宗地,不过除了22日与联合体底价摘得北京西红门地块外,并无收获其他地块。“从华润报名情况可以看出其对本批次推出地块优质程度的认可,但仅获得1宗地块主要也是因为华润此前在一二批次时均有拿地,参与了不少优质项目,投资额度所剩不多的结果。”中指研究院土地事业部负责人张凯分析。




在9月23日8宗地块竞拍中,地块热度分化明显,上午场房企竞价火热,耗时4小时竞拍,4地块均触及地块上限;至下午场竞拍迅速冷却,除北京丰台槐新旧改地块触顶外,剩余地块在几手举牌后迅速成交,溢价率均不足5%。




据一位房企投拓人士透露,上午场供地相对火热主要系地段理想加之利润相对可观,北京造甲村地块位处四环内,靠近丽泽商务区,如此地段自然成为热门地块;海淀永丰3地块靠近后厂村,市场购买力旺盛,出货也比较紧俏。




不过亦有分析人士称,从北京三批次供地来看,北京土地市场分化依然非常明显,企业出价分布也不均衡,房企并未完全走出资金压力。不过此次溢价率达到今年三批次土地拍卖最高水平,可以看出市场信心正在逐步恢复,房企对北京市场仍然持长期看好态度。




中海成最大赢家




9月23日上午9:30,北京第三批次集中供地线下竞拍启幕,开拍的首宗地块是北京海淀永丰0013地块,吸引了中海、海开、华润+城建、保利+建工、绿城、建发、首开7家房企及联合体参与竞拍。




该地块起拍价36.5亿元,设定土地合理上限价格41.975亿元。土地竞拍前,北京海淀永丰0013地块已报价8次至37.83亿元。




竞拍现场,经过20轮竞价,摇号后确定华润+城建为地价上限报价人。竞现房销售环节,中海和海开交替举牌,经过34轮激战,中海以36000平方米现房销售面积触及上限。再次摇号后,中海以41.975亿元和36000平方米现房销售面积斩获海淀永丰0013地块,成交楼面价约5.85万元/平方米,溢价率15%。




海淀永丰0015、0016地块竞拍同样火热,中海、海开、华润+城建、保利+建工、绿城、建发、首开7家房企及联合体参与竞拍。地块起拍价为48.5亿元,竞拍前该地块已报价7次至50亿元。




13轮竞拍后触及地价上限,随后保利+建工、绿城、首开离场,其余4家房企及联合体参与摇号,最终确认中海为地价上限报价人。进入竞报“现房销售面积”程序环节,4轮竞价后中海以55.775亿元和4000平方米现房销售面积摘得海淀永丰0015等地块,成交楼面价约5.32万元/平方米,溢价率15%。




竞拍现场,连续斩获2宗热门地块的中海成为现场热议焦点。陈霄表示,近年来中海在北京新房市场有着较优表现,本次拿下海淀两地块容积率分别为2.3和1.5,为中海打造低密改善住宅提供了空间。




张凯则认为,中海此次志在必得永丰地块得益于旁边项目中海汇德里的优异去化成绩,目前中海汇德里的中小户型基本售罄,是中海有意深耕永丰板块的信心。013地块出让条件与之前中海汇德里出让条件基本一致,1.5的容积率和30米限高,但销售指导价格提高了2000元/平方米,有利于项目未来去化。




报名北京海淀永丰3地块的海开,获取海淀地块的迹象明显。竞拍现场不敌中海连续痛失前两宗地后,海开将重心押注在海淀永丰0018地块。经过多轮竞价,中建三局+海开最终以53.18亿元成功摘得该地块,成交楼面价4.3万元/平方米,溢价率4.47%。




上午场最后一宗地为北京丰台造甲村地块,四环内的地段位置,10.6万元/平方米销售指导价使之成为润泽、金茂、北京城建、首开等房企竞争的热门地块。拍地现场经过19轮竞价触及地价上限,摇号后确认北京城建为土地合理上限价格竞报单位。现房销售环节中,首开以7000平方米现房销售面积和38.295亿元摘得造甲村地块,成交楼面价约5.9万元/平方米,溢价率15%。




北京丰台槐新旧改地块延续上午场热度,吸引中海、绿城、金茂、华润+建工、保利+首开、建发6家房企及联合体报名参加。经过17轮竞价后,建发触及上限价格最终以33.81亿元拿下该地块,溢价率15%,成交楼面价约4.9万元/平方米,住宅销售指导价8.3万元/平方米。




随后现场竞价开始进入快节奏,北京丰台大红门0004地块只有中海、金茂2家房企参与竞价,几轮竞价后中海以49.7亿元斩获,成交楼面价约5.25万元/平方米,溢价率3.5%;丰台大红门0008地块经过3轮报价,由金茂以38.1亿元拿下,溢价率4.1%;被7家房企及联合体报名的北京昌平中关村地块继续爆冷,由建发以一手报价32.66亿元斩获,溢价率3.03%。




“昌平生命科技园地块在线上竞价时已经有多轮竞价,进入现场竞拍环节时以3.03%溢价率被建发32.7亿元竞得,现场竞价虽有一定反差,但从建发摘地逻辑来看,附近的建发珺合府项目去化比较不错,同时该地块项目面积较小,被建发做珺合府二期比较合适,其他企业拿下该地块则略有信心不足。”张凯分析道。




国企“托底”




“北京从今年起集中供地调整为4个批次后,目前各批次之间供应量都比较均衡,今年首批次推出了18宗,二批次推出了17宗。”张凯表示,相较于前两次,本次北京朝阳区没有继续推出住宅用地,在供地结构上有比较明显的变化,反之是海淀拿上接力棒,一口气推出了3宗,供地大户则被丰台替换,丰台加上亦庄这次供应了5宗。




“从成交结果看,北京土拍市场回温迹象明显;国企业央企融资成本较低,对竞现房销售面积的土地拍卖规则适应性更强,同时得益于此前部分项目去化达到预期,国企央企率先积极展开拿地。”张凯补充道。




据统计,北京第三批次供地18宗地中有13宗项目设置了竞现房销售面积环节,比如海淀永丰产业基地3宗地块、丰台大红门、房山、大兴、顺义等供地项目。




地产分析师严跃进表示,房企暴雷加剧了购房者“信心”消退,相较于期房预售而言,现房销售更看得见、摸得着,避免了交付时间的不确定性,交房即维权的情况也能很好地得到遏制。“近期各地积极出台政策鼓励现房销售,这也代表未来市场的一个趋势。”




在现场竞拍前一日,北京10宗地因仅获得一次报价最终以底价成交,总成交金额156.8亿元,其中民企中仅龙湖以联合体形式补仓,经开区、密云等出现区属国企托底的局面。




起始价格最低的为密云6054地块,建筑用地面积约2万平方米,起始价为1.8亿元,楼面价约0.9万元/平方米。最终,上述地块由北京众智房地产开发有限公司以1.8亿元底价摘得。




公开资料显示,北京众智房地产开发有限公司成立于1997年,由北京市太阳投资管理公司与北京密云经济技术开发区分别持股80%和20%,其中前者又隶属北京密云经济技术开发区。




此次北京经开区唯一地块也同样以区属国企托底成交,该地块为经开区亦庄新城0033地块,仅获得一次报价,由北京亦庄博润置业有限公司和北京亦庄久筑工程管理有限公司联合体以14.3亿元底价摘得。




天眼查显示,北京亦庄博润置业有限公司为北京亦庄城市更新有限公司全资子公司;北京亦庄久筑工程管理有限公司大股东为亦庄国际开发集团有限公司;拿地的两家公司均为亦庄投资控股的孙公司,隶属北京经济技术开发区管理。




一位参与前期土地储备征收的监管人士透露,区企托底一方面保证地块成功出让,另一方面在市场波动时,更能保障成品房的销售与交付。




张凯认为,区属国企参与项目在品质上能够得到保障,也是区属国企参与拿地项目的优势。




现场亦有企业投拓人士表示,底价成交并不意味着没有利润,北京顺义、通州等多地块足以使房企在做好产品的获得可观利润




同样的情况也出现在北京海淀热门地块出让中。作为北京海淀区属国企,海开也报名参与了海淀区永丰产业基地3宗地块,最终摘得海淀永丰0018地块。




“之前区属国企拿地是有明确的托底意向,但本次海开和密云城投等企业拿地不同于以往。海开在永丰3宗地块中均参与了报名,且竞价举牌比较果断,过去海开一直在海淀做实际项目开发,此前的圆明天颂口碑得到了市场认可,去化情况比较优异,本次竞得的018/019地块包含不少配套设施用地,也比较符合区域城投的投资模式,预计拿地后会继续做出吸引市场的项目。”张凯对记者称。



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编辑:张书旗

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标签:北京,第三批次供地
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