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广州亚运城“稳房价”实践:从逐利到走量

中国房地产网

2021-04-17 17:06

确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

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中房报记者 曾冬梅 广州报道


4月8日,住房和城乡建设部副部长倪虹约谈了广州、合肥、宁波、东莞、南通5个城市的政府负责人,核心精神就是要他们充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性,不将房地产作为短期刺激经济的手段,切实扛起城市主体责任,确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。


第二天,广州亚运城的一个销售群发了一条信息,“亚运城天珑,三面环江,单价2.6万元带装修”。这是亚运城最新的一期产品,销售说,好一点的户型能到3万元/平方米,普通的还是2万多元/平方米。这是什么概念?2010年这个项目第一次开卖的均价是1.25万元/平方米左右,11年时间涨幅1倍多,妥妥的业界良心、稳房价典范。


11年来,6家房企在广州亚运城不断变换组合,项目也由早期的逐利初衷变成了走量,连续3年销售额破百亿元、连续4年登上广州销冠宝座。“我们几家开发商跟他们沟通了好几次,希望亚运城的价格能够调一调,跟上整个番禺的节奏。”番禺一位开发商透露。很明显,这个提议没有被采纳,但众多备受高房价困扰的刚需们却也因此获得了安身之所。


全国总价地王花落民企联合体


2009年12月23日,广州诞生了全国总价地王。占地2.73平方公里的广州亚运城项目被富力、碧桂园、雅居乐组成的民企联合体竞得,总价高达255亿元。当时参与竞价的还有保利、万科、中海组成的国企联合体,以及独自举牌的中信地产。


民企联合体的虎口夺食一时被传为美谈。竞拍亚运城的想法是李思廉与陈卓林在一次饭局上趁着酒意提出来的,但这个项目光竞买底价就高达165亿元,他们想再拉个人入伙,第一个想到的就是杨国强。杨老板早就对亚运城动了心,而且“感觉他们很成功,听他们没有错的”,于是三人一拍即合,组成了联合体。


这只是明面上的阵营。暗地里,中信和世茂也早就是民企联合体的盟友了。中信当时说,对亚运城的估算非常有信心的,“不管用怎样的形式都希望加入到组团里面去”。


2010年6月,这五家房企组建了一家名为广州利合房地产开发有限公司的项目公司,各持20%的股份。其中,中信负责融资、富力负责报建规划、世茂负责设计、碧桂园负责工程和物管、雅居乐主管营销。


李思廉曾透露,亚运城最吸引他的地方就是规模,建筑面积高达400多万平方米。他时常偷偷过去看项目,越看越开心,“我想再也找不到这么一片漂亮的土地”。


当然,商人做生意最重要的还是算账。李思廉说亚运城总价虽高,但算上政府投放的基础设施和已经建好的80多万平方米,还是打了一场胜仗。陈卓林也表示,亚运城项目平均地价在4000元/平方米左右,而周边拍的地都是6000元-8000元/平方米。“我们算来算去,也是差不多,目前亚运城合理的利润大概就是15%左右。”


开发进度和销售价的权衡


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在广州亚运会结束后,亚运城的运动员村、技术官员村、媒体村共8078套住宅便开始对外发售,2010年的均价大概在1.25万元/平方米左右,一年卖了3900套。李思廉还抱怨过第一期卖得太便宜了,因为成本价就要1.18万元/平方米。


在那之后的4年,因为调控和项目决策等原因,亚运城的成交量越来越少,2014年甚至不足千套。成交价格也几乎没涨,2015年的均价依然是1.2万元/平方米左右。按这个价格卖,没钱赚是必然的,一直到2015年,项目公司都还处于亏损状态。


有些股东已经没有耐心等下去了。据闻,在2016年初,5家开发商就已开始探讨亚运城的出路。方案有两个,一是把地块一分为五,大家独立开发,方案最后没被通过。二是富力、中信都想退出,把股权转让给其他股东。后来因为中信地产被中海收购,中海因为在广州存货不多而决定留下来。因此,最终离场的只有富力一家。


李思廉解释过退出的原因。他说,这个项目股东太多,大家都不会花精力在上面,你指望我,我指望你,不如少一点股东,这样比较好。坊间也有传言印证这个说法,大意就是股权太平均了,谁也做不了主,任何决策都要5个股东审批,股东们的意见又经常不统一,这就影响了项目的开发进展。


在2017年的年报里,富力披露了亚运城20%股权的转让价格——2.4亿元,并指出这笔交易将录得亏损。富力转出的股权被其余4家房企平分了,最终,世茂与碧桂园均持有亚运城项目公司26.67%股权,雅居乐持有26.66%股权,中海则持有20%股权。


吸取了教训后,新股东组合积极了很多,给亚运城安排了新的管理方式。这种“董事会领导下的总经理负责制”给予项目公司总经理更大权限,旨在简化内部管理,避免股东各自为政。世茂和碧桂园担起了较多的职责,前者负责工程开发和运营、后者主管营销,遇到大的决策和资源整合就4位股东一起决策。产品定位不够精准,以及商业配套建设落后的短板也被补了上来。


在那之后,亚运城的开发速度以肉眼可见的速度提升,每年推售一个新组团,几千套货量上市。2018年-2020年,该项目每年的成交金额都破百亿元,2019年还是全国单盘成交第一名。为了跑量,亚运城的价格涨幅一直低于区域内的其他在售楼盘,番禺不少项目去年就已冲上5万元/平方米的新高度,而2020年亚运城的成交均价仍只在2.7万元/平方米左右。今年,广州的在售楼盘更是涨势凶猛,番禺一些项目已经突破了6万元/平方米,但亚运城依然保持着自己的节奏,全年能否突破3万元/平方米的成交均价还是未知数。


盛大开场,草草收场


由于常年保持价格小幅上涨,番禺的其他开发商都对亚运城颇有微词。其他区域的房企时常抱团抬高售价,番禺的价格联盟每每到了亚运城这就自动瓦解。番禺有个开发商说,过去几年,同行们曾与亚运城交流过数次,暗示项目配套、交通那么成熟,卖那么低的价格会影响片区涨势,希望该项目能涨涨价,共同营造区域内的良好价格上涨氛围,但都被婉拒了。“相比利润,他们更看重销售业绩。”


亚运城的股东们已有很多年没在财务报表上披露亚运城的盈利情况,从这11年来的价格走势看,虽然销售额很高,但即便能赚钱可能也只是微利。


开发商的让利令大批购房者在房价飞涨的时期得以上车安居,也让产业链上的参与者受益良多。亚运城售楼部门外的大街上,密集分布着十多家中介门店,有个中介说,他从2013年就开始卖亚运城的房子了,看着这里从杳无人烟到如今入住几万人,“规划是要住20万人的,房屋交易很活跃”。


有位售楼小哥2014年到亚运城做销售,他说加上渠道,亚运城差不多有200个销售,这几年每年都能卖几千套房子,“我算销售业绩比较突出的,一年能卖50套”。赚到钱后,他也在亚运城买了一套房子。


如果从当前的投资角度看,拿下亚运城未必是一笔很划算的买卖,几位行业翘楚在这个超大项目中的合作实践也不算太成功。只不过,眼下股东们的销售规模少的也已经破千亿元,多的超7000亿元,对于亚运城这个历史遗留问题的关注度自然也大不如前。据销售透露,亚运城已开发大半,只剩少量住宅及商业用地,未来大概率还是平稳走量。12年前的盛大开场,用不了几年也将悄然划下句点。


编辑:温红妹

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标签:广州,亚运城,稳房价
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