徐凡淋/发自上海
2023杭州开年首次供地热度回升，迎来土地市场开门红。
2月7日，杭州今年首次集中供地落幕，出让地块为2022年12月公告的第五批次地块，5宗地块全部成功出让，收获土地出让金89.6亿元，成交楼面均价15033元/平方米，平均溢价率10.89%。本次出让的5宗涉宅地块，含上城区3宗、临平区2宗，4宗为纯住宅地块，1宗崇贤综合体地块，总出让面积26.2万平方米，总建筑面积59.6万平方米，挂牌起始总价80.8亿元。其中，3宗封顶溢价进入线下一次性报价环节，1宗高溢价成交，仅1宗底价成交。“杭州本批次集中供地表现优异，本土房企与外来房企并重，投资策略各有所长。”对于杭州今年首次集中供地，中指研究院浙江分院常务副总经理高院生表示，5宗地块，3宗为本土房企竞得，2宗为外来房企竞得，核心板块垦北独占2幅且均达封顶溢价，超30家房企参与摇号，竞争激烈。相较于世纪城、滨江、勾庄等热门板块，本次涉及的板块，更能代表市场化属性房企投资意向。
3宗触顶溢价，2宗竞争激烈
在拿地房企上，杭州本批次5宗地块有近40家房企参与竞拍，5宗地块分别由中天美好集团（中天）、北京科技园建设集团股份有限公司、杭州新城创盛房地产开发有限公司（新城控股）、杭州市城建开发集团有限公司（大家地产）、杭州兴耀房地产开发集团有限公司（兴耀）竞得。本批次地块采取定品质出让，上限溢价率为12%，当土地竞价未达到上限价格时，按照价高者得的原则确定竞得人；当土地竞价达到上限价格时，不再接受更高报价，转为线下公开摇号确定竞得人。竞争较为激烈的地块为上城区艮北新城牛田单元R21-08和R21-09号2宗地块，有超30家企业参与竞争，其次，临平区崇贤商住地报价达到封顶价格。其中，牛田单元R21-08地块有37家单位参与摇号，最终由中天美好集团（中天）以25.37亿元竞得该地块，楼面地价29506元/平方米，溢价率11.91%。牛田单元R21-09地块，有33家单位参与摇号，由北京科技园建设集团股份有限公司以23.5亿元竞得，成交楼面地价29850元/平方米，溢价率11.9%。对于这两宗地块的成交，杭州一房企投拓人士表示，两宗地块紧靠钱江世纪城板块，区域成熟度较高，配套完善，距离地铁1号线七堡站约700多米，建筑面积均约8万平方米，成交总价23亿~25亿元，价格适中，与2022年杭州三批次成交地价基本一致，预期利润率约7%~8%，符合房企投资要求。板块整体库存不到5万平方米，周边项目大家中天云翠金澜府，滨江兴耀·江翠轩，开盘去化为9成，具备快速去化预期。另一宗触顶溢价地块位于临平区崇贤核心区，经过25轮竞价触顶，进入现场摇号阶段，地块最高报价24.6亿元，由杭州新城创盛房地产开发有限公司（新城控股）竞得，楼面地价7378元/平方米，溢价率11.82%。该地块分为3个子地块，其中，B-9为商业商务文体设施综合用地，文体设施地上计容建筑面积不少于2万平方米，集中式商业地上计容建筑面积不少于10万平方米，商务办公地上计容建筑面积不少于2万平方米，地下商业建筑面积不少于15000平方米。地块所建商品住房毛坯销售均价不高于20600元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于22600元/平方米，装修销售价格不高于3000元/平方米。高院生表示，临平区崇贤核心区地块占据区域中心地段，最终被新城控股摘得，或将建成吾悦广场，成为区域内最优质商业体。
降低参拍门槛，保持市场热度
杭州该批次中未达触顶但高溢价成交的地块为上城区丁桥单元JG0404-05地块，由杭州市城建开发集团有限公司（大家地产）经过11轮竞价，以总价11.5亿元竞得，成交楼面地价21283元/平方米，溢价率9.5%。该板块去年未出让土地，基本处于零库存，未来可供地块少，竞争压力小，具备快销属性，预期利润率约7.4%，与此前几个批次同类地块接近。临平区另一宗宅地，杭政储出【2022】104号开发区荷禹路临平大道东北地块，由杭州兴耀房地产开发集团有限公司（兴耀）以底价4.56亿元竞得，楼面地价10500元/平方米，为杭州本批次唯一底价成交的地块。该地块周边去年第一、二批次出让地块均封顶成交，兴耀本次底价竞得地块与此前实际拿地的预期利润率8.5%基本一致。但该板块库存接近80万平方米，近期附近多个项目流摇，正经历多项目供应市场销售承压阶段，影响房企拿地信心而底价成交。该批次集中供地后，根据杭州土地出让计划，2月21日杭州将迎来2023年第一批次集中供地，将推出13幅涉宅用地，总规划建筑面积93.5万平方米，第一批次地块集中供地涉及余杭、萧山、临平等近郊区域，地块平均出让价格12.8亿元，对资金实力要求相对较低。“杭州推地节奏十分紧凑，多次分散供地，降低参拍门槛，以保持市场热度。”高院生表示，由于2023年亚运会对工程节点的影响，将促使房企尽早拿地，预计今年杭州第一批次供地，参拍企业将保持较高的积极性。同策研究院研究总监宋红卫则认为，杭州楼市目前仍然面临较大的压力，去年部分地块今年上市，新房供应量大增，去化压力较大，这直接影响房企现金流回笼。大批量土地供应，将影响开发商及购房者对楼市的信心，建议调整批次供地规模及供地节奏，确保土地市场的平稳与楼市预期的稳定。对于杭州当前的房地产市场，杭州滨江地产一房产销售总监黄珊表示，杭州在去年大幅降低房贷利率、松绑二手房限购、区域差异化松绑新房限购后，再扩面松绑限购的可能性较小，年后杭州整体市场反馈有偏暖预期，市场信心正逐步恢复，本批次土地出让的市场背景较去年下半年相对乐观，有望支撑当前土地市场的热度。
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