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全年收金1914亿元!本土房企托起了杭州土地市场

2022-11-29 21:42

市场仍具韧性,本土房企扛大旗。

市场仍具韧性,本土房企扛大旗。

徐凡淋/发自上海

11月29日,杭州今年第四批次集中供地收官,8宗地块全部成功出让,全年共收获土地出让金1914亿元。
本批次共推出8宗宅地,共收获土地出让金98.9亿元,其中,3宗触顶摇号,1宗溢价率10.75%,4宗底价成交。总出让土地面积28.7万平方米,总规划建筑面积49.66万平方米,成交楼面均价19922元/平方米。
本批次出让规模为杭州集中供地以来最小的一批次,土地出让金环比上批次减少331.7亿元,减幅77%,出让建筑面积环比减少158万平方米,减幅76%。本批次地块平均溢价率8.4%,为今年4个批次集中供地最高,环比上批次增加3.7%,3宗溢价封顶,封顶率为37.5%。
本批次集中供地取消一次性报价环节,采取线下一次性报价的方式,达到上限溢价12%后直接采用线下公开摇号的方式确定竞得人。3宗触顶地块中,杭政储出[2022]89 号、91号、95号地块触顶溢价成交。
值得关注的是,杭州本批次吸引了近50家房企报名竞拍,央企国企包括华润、中海、招商、保利、建发、中建系等;混合制与民营企业包括绿城、龙湖、万科、金地、坤和。建杭、伟星、星耀、中豪、中天等杭州深耕房企为主。
中指研究院华东分院常务副总经理高院生表示,杭州今年全年成交总金额较2021年有所回落,主要受整体市场环境以及房企资金困境的影响,但相较于其他城市,杭州市场仍具有较充足的韧性,房企依然中长期持续看好。
区域分化,本土房企扛大旗 
杭州土地市场分化,核心板块竞争激烈,远郊板块底价成交。
在杭州本批次出让的8宗地块中,4宗底价成交地块,多位于富春、场口、河上等远郊区域;3宗地块封顶,其中,四堡七堡地块和世纪城核心区01号热门板块为房企争夺焦点。5家房企参与四堡七堡地块的摇号,42家房企参与世纪城核心区01号地块的摇号。
溢价率最高的地块为89号四堡七堡单元JG1402-12地块,地块出让土地面积32272平方米,建筑面积61316.8平方米,经过29轮报价达触顶溢价,坤和、建杭、中豪、滨江集团、杭州兆欣5家房企进入摇号程序,最终由浙江建杭置业有限公司以27.49亿元竞得,溢价率11.79%,成交楼面地价44834元/平方米。
对于该地块的热拍,杭州一房产人士表示,作为杭州新房限价天花板,该地块属最热门的板块之一,尤其在二套首付降低,有利于改善性需求释放,去化压力不大,板块内后续可供纯宅地已经不多,区域近期项目持续推进,具备较高的成熟度,对规模房企具有较大吸引力。
其次,房企参与热度最高的为世纪城核心单元SJC0204-01地块,地块出让面积17440平方米,建筑面积50576平方米,起始价14.16亿元,经17轮报价后有42家房企参与该地块摇号,包括世纪金汇、浙江中豪、绿城、建杭、大家、西房、杭州钱江房产、招商、伟星、保利、滨江集团、坤和、中天、海威置业、杭房、金地、中海、中建三局、龙湖、星耀等房企。最终由中天美好集团以15.76亿元竞得该地块,溢价率11.3%,成交楼面地价31164元/平方米。
该地块吸引42家房企参与摇号,一房企投拓人士表示,地块位于钱江世纪城核心区,板块内基本处于无房可售,新房限价较周边滨江星翠澜庭提升1000元/平方米,具备1万元以上的一二手倒挂价差,周边商业、教育配套都较为齐全,快速去化的预期确定性强。
另2宗溢价地块为富阳区的银湖37-8地块和世纪城核心区块单元SJC0302-08、0302-14地块。富阳的银湖地块凭借自身低密属性、偏低的成本、较优质的地理位置也受到了热捧,2家单位参与银湖地块的摇号,最终由杭州富阳山水置业有限公司以5.7亿元竞得,溢价率11.76%,成交楼面地价12297元/平方米。
萧山区世纪城核心区块单元SJC0302-08、0302-14地块虽未达封底,但溢价率达10.75%,经27轮竞价,由杭州滨江集团以约26.78亿元竞得,成交楼面地价31011元/平方米。
底价成交地块中3宗位于杭州远郊区域。其中,浙江富阳百合房产以底价7.9亿元竞得富春92-1地块,成交楼面地价9124元/平方米;杭州东吴以底价2.96亿元竞得富阳区场口10-1地块,成交楼面地价4861元/平方米;浙江新世界以底价2.5亿元竞得萧山区河上单元XSLP0602-24地块,成交楼面地价4000元/平方米。萧山区世纪城南单元XSCQ0404-11地块由滨江集团以底价9.8亿元竞得,成交楼面地价24000元/平方米。
对于杭州此次集中供地,高院生表示杭州第四批次集中供地有着明显的区域分化,本土房企扛起大旗,房企拿地更加理性等特点。钱江世纪城推出3宗地块,世纪城核心区01号地块位置最佳,也是三幅地块中唯一封顶地块,世纪城核心区08、14号地块位置次之,最终溢价率10.75%,位置更偏僻的世纪城南11号地块则底价成交。目前,房企对于地块的参拍既要考虑利润,也重点关注去化,即使是同一板块内部的竞争力度也会有所不同。
杭州土地市场仍具充足韧性
在市场筑底阶段,杭州市场仍具较充足韧性。
回顾杭州今年共四批次集中供地,记者初步统计,共推出130幅地块,土地出让面积1146.4万平方米,封顶溢价地块47幅,平均溢价率6.3%。
其中,推地数量最多的为第一批次,推出58宗地块,封顶数量23宗,成交总金额823.9亿元,平均溢价率6.4%;第二批次推出45幅地块,12宗地块封顶溢价成交,成交总金额557.2亿元,平均溢价率5.2%;第三批次推出19宗地块,8宗封顶溢价成交,成交总金额430.6亿元,平均溢价率5.1%;第四批推地数量最少,仅8幅地块,4宗触顶溢价成交,平均溢价率8.4%,成交金额98.9亿元。
加上第四批次,杭州今年截至目前共收获涉宅地块土地出让金1914亿元,同比2021年全年2666.7亿元,减少756亿元,降幅28.4%。
杭州一房企人士表示,杭州政策持续松绑,但落地效果有待观察,尤其新房销售端的信心短期较难恢复。从杭州今年新房摇号包括运河新城、武林新城、三墩等此前热门板块,摇号中签率提升至60%以上,一二手房倒挂的板块正在快速收缩。外围区域包括年初封顶拿地的板块,最近市场频频流摇,整体去化周期相较去年拉长一倍。新房市场的下行压力,销售回款放缓的背景下,即使企业资金端具备投资能力,也会暂缓拿地。
同策研究院研究总监宋红卫表示,在市场端,目前杭州楼市压力呈上升趋势,二手房成交量连续4个月下降,目前成交仅约4000套,新房10月份成交84万平方米,较9月份下降11%,库存达967万平方米,去化周期超过11个月,库存压力上升,开发商拿地预期有一定压力,尤其是外围去化压力较大的区域。
杭州四个批次供地规模呈逐渐递减的趋势,四批次仅供应8宗地块,较三批次大幅下降58%,参拍房企基本为浙江本土房企,一半地块底价成交,这体现杭州土地市场的降温态势。
回顾近期长三角区域其他城市的土地出让情况,包括无锡、苏州、南京等城市完成第四批次集中出让,无锡、苏州、南京几个城市地块全部底价成交。浙江10月以来平均溢价率仅1.5%,基本以底价加城投托底行情为主,市场仍处于筑底阶段,政策松绑短期较难向土地市场端传导。
对此,高院生认为,杭州相较于其他城市,目前市场仍具韧性,从四批次供地来看,供地数量缩减,重点板块依然是房企争夺的热点,可见房企依然中长期持续看好。

来源:中国房地产网
编辑:本站编辑
标签:杭州集中供地,杭州四批次供地
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