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50分已成市场“香馍馍”,上海新房购房进入低积分阶段

2022-11-25 18:53

上海新盘进入多盘竞争格局,核心区低积分楼盘增多,郊区高性价比楼盘突围。

上海新盘进入多盘竞争格局,核心区低积分楼盘增多,郊区高性价比楼盘突围。

图片公园1872。徐凡淋/摄

徐凡淋/发自上海

一个月前要高积分才能买到的“红盘”项目,现在50多分已成楼盘销售人员争抢的对象,随着第七批次新盘的大批量入市,上海新房市场已进入低积分客户购房阶段。
11月13日,上海第七批次公布集中上市57个新建商品住房项目,合计16060套新建住房,叠加第六批次部分楼盘近期认购,近两周以来,上海新建商品住宅供应量大增,多个楼盘如火如荼认购中,各区域板块楼盘进入同台竞争阶段。
记者实地走访多个认购中的楼盘发现,核心区域楼盘虽依然维持热度,但购房者所需积分已大幅降低。
11月24日,招商象屿蟠龙府一名销售人员无奈感叹:“客户被别人抢走了,有同事把我58分的客户卷走了。”如今58分已成高分购房客的招商象屿蟠龙府,多名购房者不禁直呼:“徐泾落下神坛了吗?”
10月31日,青浦徐泾板块的招商象屿蟠龙府二期开盘,推出337套房源,80~138平方米高层户型,备案均价60000元/平方米,当时的入围分为75.85分。这个分数意味着沪籍无房家庭需缴纳145个月(约12年)社保,户籍单身无房需缴纳235个月(约20年)社保,非户籍无房家庭需缴纳235个月社保才能入围。
不到一个月时间,上海新房市场多盘齐推,曾经每盘必热的市中心及核心板块楼盘,正进入低积分和不触发积分的市场格局,部分郊区高性价楼盘在此次新盘中脱颖而出。
核心板块低分盘增多
上海主城区域与核心板块的新盘,购房者所需积分正大幅降低。
来自同策研究院的数据显示,11月14日以来上海商品住宅市场供应大幅增加,成交规模相应大幅增长,成交均价环比微增,量价齐升。其中,五大新城、虹桥商务区周边板块及外高桥板块市场热度较高。截至11月23日,上海第六批次新盘已有13盘触发积分,多在市区或近市区的成熟板块及大虹桥区域,第七批次新盘已有20盘开始认购。
上海新增楼盘供应大幅增加,购房者可选楼盘增多,记者梳理近期认购中的热门楼盘,周边教育商业配套成熟,紧邻地铁轨交的高性价比楼盘成了购房者的第一选择。
以闵行区认购率较高的象屿招商公园1872为例,周边15号线,23号线紫龙路地铁站建设中,预计2017年通车,该楼盘因双地铁站轨道交通优势,本批次推出104~132平方米户型,共312套,备案均价52000元/平方米,认购时间11月21日~23日,截至23日上午,项目认购人数超900组,认购率约290%。
闵行区颛桥紫薇花园,距离地铁颛桥站约300米,在本批次所推房源中,以认购率超200%触发积分。
位于静安区云飞东路的市北华庭本批次推出149套房源,备案均价99800元/平方米,认购时间为11月19日~23日,截至23日上午11点,现场销售人员称:“149套房源,认购人数超280组,过了10点就没机会了。”
而同属市区核心城区徐汇区罗秀路的尚海悦庭,本批次推出80~118平方米531套房源,销售均价 99400元/平方米,认购时间为11月21日~25日,项目距离罗秀路地铁站约1000米。这个原本需要高积分才能入围的板块,11月24日下午现场销售人员陈星告诉记者:“目前认购人数不到700,可能不触发积分。”
闵行区春申板块的越秀仁恒天樾园和,周边闵行实验小学、莘松中学、复旦大学附属闵行实验学校等丰厚的教育资源,该项目在第三期中入围分为77分。本批次推出105~136平方米户型,共379套房源,备案均价73600元/平方米,认购时间为11月21日~25日。
“50分在我们项目已算高分。”11月25日,越秀仁恒天樾园和项目部销售经理张鑫告诉记者,项目在今年10月第三期入围分为77分。本批次379套房源,张鑫表示目前认购500多组客户,尚有100组客户待交钱,可能不触发积分,即使触发积分,分数可能在40多分。
与越秀仁恒天樾园类似的还有位于青浦区的招商象屿蟠龙府,项目位于上海大虹桥热门板块徐泾,该板块曾创造了多个热门“红盘”,10月31日,该项目二期的入围分还在75.85分,71分的购房者李涛就是蟠龙府二期“陪跑”中的一员。现在再次认购的李涛,不仅他是该楼盘为数不多的高分购房者,58分购房客也已成该项目认购客户中的高分“选手”。
对于多个热门楼盘入围分的降低,上海中原地产资深市场分析师卢文曦表示,目前上海楼市处于调整周期,新房市场有所降温,入围分降低在第三季度已有所显现,现在高分盘已经极其稀少,多数楼盘的入围分在60分左右,50多分也能入围。卢文曦认为新房市场整体降温跟今年新房推盘量加大有关,购房者分散,市场分化日趋明显。
郊区高性价比楼盘突围
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冷清的森兰·海天名筑售楼部。徐凡淋/摄
热门楼盘所需积分大幅下降,部分楼盘认购率不足50%,郊区高性价比楼盘突围。
以浦东新区为例,在第七批次上市楼盘中,记者统计浦东新区有10盘上市,共推出2745套房源。其中,11月19日~23日浦东新区便有7个盘同时认筹,开启多盘竞争模式。截至11月23日认购结束,从楼盘公布认购数据中,有5个楼盘认购不足100%,仅2个楼盘触发积分。
7个楼盘同时认购,只有森兰壹公馆与钱江大家文澜府触发积分,4个楼盘认购率不足50%,其中,森兰·海天名筑认购率不足10%。
在认购率不足的楼盘中,位于浦东沔新路的申茂雅苑,推出240套房源,备案均价66000元/平方米,截至11月24日,该盘认购人数约200组,认购率约86%。浦东新区秀景路的阳明花园,推出171套房源,备案均价57500元/平方米,11月23日认筹结束,该盘认购约90组客户,认购率53%。
浦东新区虹昌路的浦发虹湾,推出348套房源,备案均价66784元/平方米,截至11月24日,该盘认购约160组客户,认购率46%。
浦东新区皓韵路的东岸官邸,推出488套房源,备案均价64000元/平方米,截至11月24日,认购约190组客户,认购率约40%。
备受关注的2个触发积分的楼盘,森兰壹公馆本批次只有41套房源,备案均价70300元/平方米,认购人数250组,认购率达633%。该项目距离浦东陆家嘴核心区约14公里,距离洲海路地铁站仅约200米,项目区位交通优势明显。
另一个触发积分楼盘为位于浦东新区惠南镇的的钱江大家文澜府,该项目推出310套房源,备案均价34015元/平方米,认购人数超420组,以认购率138%触发积分。该项目虽地处浦东远郊,离陆家嘴核心区有40多公里,但距离惠南地铁站约1.5公里,周边居住氛围浓厚,紧邻南汇第二中学(东校区)与南汇外国语小学(共川校区)成为项目核心优势,加上较低的单价,在浦东多个认购楼盘中脱颖而出。
与钱江大家文澜府相距约5公里的森兰·海天名筑,本批次推出425套房源,备案均价54000元/平方米,截至11月24日,仅认购40多组客户,认购率不足10%。在实地探访中,对比这两个楼盘不难发现森兰·海天名筑项目距离高速路口较近,适合自驾客户,因周边没有地铁、教育等优势,加上高出20000元/平方米的单价,在同场竞争中,购房者更多选择单价且性价更高的钱江大家文澜府。
对此,卢文曦表示,高积分网红盘除板块因素,还跟产品本身有关。在市场调整中,有些楼盘认购率不高,市场分化明显。郊区盘除了地段优势,重要的是产品打造,一个板块几个项目同时竞争,如果产品本身和户型不理想,客户就会倾向于选择性价比更高的另一个项目。

来源:中国房地产网
编辑:本站编辑
标签:上海,新房购房,积分
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